一問一答解説

2022「電車で一問一答トレーニング」No.99解説

【問 99】正誤問題

[小問1]
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、契約の解除に関する事項については、特に定めをしなかったので、宅建業者でない相手方に対して解除の方法について説明をしなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

〔小問2〕
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、宅建業法35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について特に定めがない場合には、宅建業者でない相手方に対して説明を省略しても宅建業法には違反しない。

〔小問3〕
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、宅建業法35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、売買代金に関する融資のあっせんに関し、それが成立しない場合の措置について、宅建業者でない相手方に対して、説明を省略しても、宅建業法には違反しない。

〔小問4〕
宅建業者が、建物の貸借の媒介を行う場合の、宅建業法35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、当該賃貸借建物に設定された登記された抵当権について、宅建業者でない相手方に対して、説明を省略しても宅建業法には違反しない。

〔小問1〕解答:誤
解説
重要事項の説明においては、契約の解除に関する事項について説明しなければならない。よって、宅建業法の規定に違反する。

〔小問2〕解答:誤
解説
重要事項の説明においては、損害賠償額の予定または違約金に関する事項について説明しなければならない。宅建業法の規定に違反する。

〔小問3〕解答:誤
解説
重要事項の説明においては、代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容および当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。宅建業法の規定に違反する。

〔小問4〕解答:誤
解説
重要事項の説明においては、取引される物件の上に存する登記された権利の種類および内容を説明しなければならない。売買・交換のみならず、建物貸借においても同様である。宅建業法の規定に違反する。

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2022「電車で一問一答トレーニング」No.98解説

【問 98】正誤問題

[小問1]
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、法35条の規定に基づく重要事項の説明に関し、取引物件である建物が工事完了前のものであったので、宅建業者でない相手方に対して完了時の形状・構造については説明したが、当該物件の引渡しの時期については説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問2]
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、下水道が未整備であったので、宅建業者でない相手方に対してその旨及び整備の見通しについては説明したが、その整備についての特別の負担に関する事項までは説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問3]
宅建業者が、建物の貸借の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、水防法の規定により市町村の長が提供する図面の有無及び水害ハザードマップにおける当該建物の所在地を、宅建業者でない相手方に対して説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問1]
解答:正
解説
工事完了前の宅地・建物について重要事項の説明をする場合は、工事の完了時における形状・構造等を説明しなければならない。他方、物件の引渡しの時期は、重要事項の説明が義務付けられていない。よって宅建業法の規定に違反しない。

[小問2]
解答:誤
解説
重要事項の説明においては、飲用水・電気・ガスの供給や排水のための設備の整備の状況を説明しなければならず、これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通しや、その整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。よって、宅建業法の規定に違反する。

 
[小問3]
解答:誤
解説
建物の貸借の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、水防法の規定により市町村の長が提供する図面の有無及び水害ハザードマップにおける当該建物の所在地を説明しなければならない。

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2022「電車で一問一答トレーニング」No.97解説

【問 97】正誤問題

[小問1]
宅建業者が宅地または建物の売買または交換の媒介契約(業法34条の2)を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その「媒介契約の解除に関する事項」を必ず記載しなければならない。しかし、「既存建物の建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」は、あっせんする場合のみ記載すれば足りる。

[小問2]
宅建業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地に引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

[小問1]解答:誤
解説
宅建業者は、宅地または建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、交付しなければならない。そして、その記載事項には、媒介契約の解除に関する事項も含まれる。よって、前半は正しい。しかし、「既存建物の建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」は、必要的記載事項であるから、あっせんする場合だけでなく、あっせんの有無について記載する必要がある。よって後半が誤り。

[小問2]解答:誤
解説
専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録した宅建業者は、登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。

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