一問一答解説

【問 98】正誤問題

[小問１]
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、法35条の規定に基づく重要事項の説明に関し、取引物件である建物が工事完了前のものであったので、宅建業者でない相手方に対して完了時の形状・構造については説明したが、当該物件の引渡しの時期については説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問２]
宅建業者が、土地付建物の売買の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、下水道が未整備であったので、宅建業者でない相手方に対してその旨及び整備の見通しについては説明したが、その整備についての特別の負担に関する事項までは説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問３]
宅建業者が、建物の貸借の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、水防法の規定により市町村の長が提供する図面の有無及び水害ハザードマップにおける当該建物の所在地を、宅建業者でない相手方に対して説明しなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

[小問１]
解答：正
解説
工事完了前の宅地・建物について重要事項の説明をする場合は、工事の完了時における形状・構造等を説明しなければならない。他方、物件の引渡しの時期は、重要事項の説明が義務付けられていない。よって宅建業法の規定に違反しない。

[小問２]
解答：誤
解説
重要事項の説明においては、飲用水・電気・ガスの供給や排水のための設備の整備の状況を説明しなければならず、これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通しや、その整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。よって、宅建業法の規定に違反する。

 
[小問３]
解答：誤
解説
建物の貸借の媒介を行う場合の、宅建業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関して、水防法の規定により市町村の長が提供する図面の有無及び水害ハザードマップにおける当該建物の所在地を説明しなければならない。

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【問 97】正誤問題

[小問１]
宅建業者が宅地または建物の売買または交換の媒介契約（業法34条の２）を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その「媒介契約の解除に関する事項」を必ず記載しなければならない。しかし、「既存建物の建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」は、あっせんする場合のみ記載すれば足りる。

[小問２]
宅建業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地の売却に係る売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地に引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。

[小問１]解答：誤
解説
宅建業者は、宅地または建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定事項を記載した書面を作成し、交付しなければならない。そして、その記載事項には、媒介契約の解除に関する事項も含まれる。よって、前半は正しい。しかし、「既存建物の建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」は、必要的記載事項であるから、あっせんする場合だけでなく、あっせんの有無について記載する必要がある。よって後半が誤り。

[小問２]解答：誤
解説
専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録した宅建業者は、登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。

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【問 96】正誤問題

[小問１]
宅建業者が専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く。）を締結したときは、依頼者に対し当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上書面で報告しなければならない。

[小問２]
宅建業者が締結した媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、依頼者との合意により、契約に係る業務の処理状況の報告を10日ごととする旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。

[小問３]
宅建業者と売主とが一般媒介契約を締結する際に、合意により、契約に係る業務の処理状況の報告を毎月１回とする旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。

[小問１]解答：誤
解説
宅建業者が専任媒介契約を締結したときは、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を２週間に１回以上報告しなければならない。ただし、その方法については規定がなく、ロ頭で行ってもよい。

[小問２]解答：誤
解説
専属専任媒介契約の場合、宅建業者は、１週間に１回以上、依頼者に対し媒介契約に係る業務の処理状況を報告しなければならず、これに反する特約は無効である。したがって、10日ごととする特約は、無効である。

[小問３]解答：正
解説
一般媒介契約の場合、業務処理状況の報告義務はない。したがって、毎月１回業務処理状況の報告をする旨の特約は当事者の自由であるから、有効となる。

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