【問105】正誤問題
[小問１]
宅建業者Ａは、自ら売主として、宅建業者である買主Ｂと、建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約を締結し、保全措置を講ずることなく、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。これは宅建業法の規定に違反する。
[小問２]
宅建業者Ａは、自ら売主として、宅建業者でない買主Ｂと、建築工事完了後の建物を5,000万円で売買する契約を締結し、Ｂから手付金として500万円と中間金1,000万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＢへの所有権移転登記が完了していたため、保全措置を講じなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。
[小問１]解答： 誤
解説：
買主が宅建業者の場合には、保全措置を講ずる必要がない。よって違反しない。
[小問２]解答： 正
解説：
買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講ずる必要はない。よって違反しない。
解説動画では、本問で問われているテーマと周辺知識の解説をしていますので、是非ご覧ください。
解説動画は下の画像をクリック
【問 104】正誤問題
〔小問１〕
宅建業者Ａが、自ら売主となって宅建業者でないＢに宅地を売却する場合、「債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の10分の３」と予定する特約は無効となり、損害賠償の予定額を定めなかったものとされる。
〔小問２〕
宅建業者Ａが自ら売主として、中古建物の売買契約を締結する際、「買主Ｂが物件引渡し後１年以内に通知した場合に限り、契約不適合責任を負う」旨の特約を定めた場合、買主Ｂが宅建業者でない場合には当該特約は無効となり、通知期間は２年以内となる。
〔小問１〕解答：誤
解説
宅建業者が自ら売主となる売買契約において、買主が宅建業者でない場合、損害賠償の額について代金の額の10分の２を超える定めをしてはならないが、超える定めをしても「超える部分が無効」となるだけであって、特約自体が無効となるわけではない。よって誤り。
〔小問２〕解答：誤
解説
宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の契約不適合責任に関し、民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならず、特約をするとその特約は無効となり、民法の規定が適用される。したがって通知期間は「知った時から１年以内」となる。
解説動画では、本問で問われているテーマと周辺知識の解説をしていますので、是非ご覧ください。
解説動画は下の画像をクリック
〔小問１〕
宅建業者ＡがＢ所有の宅地について、Ｂとの間で当該宅地の売買の予約をしている場合、Ａは自ら売主となって、宅建業者でない買主Ｃが購入代金を銀行から借り入れることを停止条件として、売買契約を締結してはならない。
〔小問２〕
宅建業者ＡがＢ所有の宅地について、Ｂが代替地取得を停止条件としてＢとの間で売買契約を締結している場合、Ａは自ら売主となって、宅建業者でない買主Ｃと当該宅地の売買契約を締結することはできないので、売買の予約をした。これは宅建業法の規定に違反しない。
〔小問１〕解答：誤
解説
宅建業者は、原則として、自ら売主となって自己の所有に属しない物件について売買契約（予約を含む。）を締結することができないが、宅建業者が物件を取得する契約（予約を含む。）を締結している場合には、契約することができる。したがって、ＡＢ間で予約をしている以上、Ａは、Ｃと売買契約を締結することができる。この場合、ＡＣ間の契約が停止条件付でもかまわない。よって誤り。
〔小問２〕解答：誤
解説
本問のＡＢ間の売買契約は停止条件付の契約なので、ＡはＣと契約も予約もできない。
解説動画では、本問で問われているテーマと周辺知識の解説をしていますので、是非ご覧ください。
解説動画は下の画像をクリック
