不動産一般

先週、「晴海フラッグ」がテレビやネットのニュースで話題になっていました。

東京オリンピック・パラリンピックの選手村として使った後に分譲される予定の「晴海フラッグ」が、オリンピック延期に伴い引き渡し時期が延期されて、すでに購入した人たちが販売業者を相手に調停の申し立てをした件です。

業者側は手付金を全額返還する、ということですが、購入者側はそれでは納得せず、損害賠償を請求しているようです。

こういうのって、どちらの言い分の方が筋が通っているのか、というのは一概にいえない部分があります。

ただ、これから大規模な分譲を控えている業者側は、悪いイメージが定着するのを避けるために、割と良心的な対応をしているように、少なくとも外観からはそう見えます。

販売戸数4145戸のうち、まだ900戸程度しか販売していませんから、残りの販売状況がどうなるのか、とても興味があります。

都心の中央区に、これだけの規模のマンション群ができる訳だし、坪単価300万円なら比較的安い感じがします。

でも、中央区って言っても、勝どき駅から徒歩20分近くかかるという利便性の悪さはネックになるでしょう。

僕自身は都心のマンションに興味もないし、もちろん買うお金もないので当然ですが、別の点も気になります。

僕が現役の不動産屋のころ、神奈川の湘南の海岸沿いのマンションを仲介したことが何度もあるのですが、

海岸沿いのマンションて、建物のメンテナンスがけっこう大変です。

潮風が直接吹き付けるので、外壁の痛みが早いですし、窓ガラスも汚れます。

海の近くは景色も良くてイメージも良いのですが、実際にそこで生活するとなると、良いことばかりではないと思います。

まあ、今回のオリンピック延期はコロナという自然災害のようなものが原因ですから、それに伴う引き渡し延期もやむを得ないというのが世間一般の感情でしょうね。

21日に東京カンテイから、「2020年の主要都市別中古マンション価格」が公表されました。

中古マンション70㎡の価格推移に関するデータですが、首都圏では、東京23区が前年比プラス3.6％近畿圏では、大阪市がプラス4.1％、神戸市がプラス7.7％と、大きく上昇しています。

新型コロナの影響下でも、高い上昇を示しているのです。

もっとも、下落している地域（さいたま市、名古屋市など）もあるため、全ての地域で上昇しているわけではありません。

なぜ、新型コロナの影響で経済が停滞しているにも関わらず、中古マンションの価格が上昇しているのでしょうか。

東京カンテイによると、東京23区では、新型コロナ下での販売活動の自粛により供給戸数が減少した新築物件に代わり、好立地の築浅中古物件が実需・投資ニーズの受け皿になったことで、都市部を中心に価格水準が一段と高まった結果、上昇率が拡大したと分析しています。

この分析は、東日本レインズの統計資料によっても裏づけられます。

東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）を見ると、中古マンションの新規登録件数も、成約件数も、どちらも前年を下回っています。

つまり、新築も中古も、どちらも供給戸数が減少しているのです。

これは新型コロナの影響で当然の結果と思われます。

そもそも営業活動自体が制約を受けていたので、どうしても供給戸数の確保に影響が出ます。

しかし、購買意欲は大きく減少しているわけではないので、新築マンションも中古マンションも、成約価格は上昇しているのです。

ただし、首都圏や近畿圏の一部の地域に限っての話しです。

個人的には、この新型コロナ禍においても、住宅の購買意欲が減退しないことの方が驚きです。

一部の人に限られた話しでしょうが、35年ローンを組んでマイホームを購入するという人が、思いのほか多いことに衝撃を受けています。

一流企業のサラリーマンや公務員は、いまから住宅ローンを35年間、返済を続けることができる、という自信があるわけです。

いろんな意味でうらやましいです。

自分なんて自慢じゃないですが、１年後の生活だって見通すことができません。

いまの時代は、堅いところに勤めている人が最強ですね。

先日の新聞で、去年12月時点での都心オフィスの空室が、前年同月の3倍（約116万㎡）に拡大したとの記事が掲載されました。

去年1年で、都心のオフィスの空室が、東京ドーム16個分に相当する約77万㎡増えたことになるみたいです。

ソースである、三鬼商事が今月公表したデータによると、東京ビジネス地区（都心５区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）の平均空室率の変動をみると、

1.55%（2020.1月）から、↓4.49%（2020.12月）に拡大しています。

平均は4.49%ですが、個別に見ると、港区が5.79%渋谷区が5.34%と、ＩＴ系企業やベンチャーが多いため、他の区より大きくなっています。

また、千代田区が最少で3.23%です。

空室率の上昇に伴い、平均賃料も少しづつ下落傾向にあります。

2021年の需給がどうなるのかは未知数ですが、コロナ後を見据えて、オフィス再編の動きが広がるという見方をするアナリストが多いようです。

確かに一度テレワークが定着したり、ペーパーレスの導入が進めば、ある程度、オフィスの統合や縮小が進むかもしれません。

もしこの先、都心５区のオフィス賃料の下落が続くのなら、それは周辺の商業地や住宅地の地価の下落に波及するのは必至です。

しかし、僕はたぶんそうならない気がします。

同じく三鬼商事のレポートによると、2021年のオフィスビルの新規供給量（延床面積）は2020年と比較して約125万㎡減少して約50万㎡となり、2000年以来の最少供給となるようです。

このように供給が調整されますから、急速な空室率の上昇が緩和されるはずです。

また、東京都心部の地価がもし仮に暴落したら、外資系のファンドなどが、待ち構えていますから、積極的に買い漁るはずです。ということは、地価の急落は起こらないと考えた方が素直な気がします。

いずれにしても、今後の空室率や地価動向には注目していこうと思っています。