【問52】正誤問題
Ａ所有の甲土地につき、Ｂとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。
本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。
解答： 誤
解説：建物等の借賃が､諸事情により不相当となったときは、当事者は､将来に向かって借賃の額を増減請求できる。ただし､一定期間借賃を｢増額しない」旨の特約があるときは､その期間内は増額請求は認められない。これに対し、一定期間地代等を減額しないという特約「不減額特約」は、効力を生じない。
したがって、特約にかかわらず、Ｂは、借賃の減額を請求することができる。
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【問51】正誤問題
ＡがＢからＢの所有する建物を賃借して使用している場合において、Ｂが建物を第三者Ｃに譲渡したら､Ａは賃借権について登記をしていなければ､Ｃに対抗することができない。
アドバイス：民法だけでなく、借地借家法における対抗要件を考慮して下さい。
解答： 誤
解説：
建物賃借権は､その登記がなくても、賃借人が建物の引渡しを受けていれば､建物所有権等を取得した者に対抗できる(借地借家法31条1項)。Ａは建物を賃借して使用しているのだから、「引渡し」を受けている。よって､対抗することができないというのは誤り。
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【問50】正誤問題
ＡがＢからＢの所有する建物を賃借する際、「Ａが建具を取り付けることは認めるが､Ｂは契約終了の時その買取りをしない」と特約しても､その特約は､無効である。
【解答】 誤
賃貸人の同意を得て賃借人が付加した造作については､賃借人は､賃貸借終了のときに､賃貸人に対して時価で買い取ることを請求できる(造作買取請求権)。
しかし､「造作買取請求権を行使しない」という特約も有効である。
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