不動産の学校 -宅建林塾- BLOG

【問 101】正誤問題

〔小問１〕
宅建業者が建物貸借の媒介により契約を成立させて、宅建業法第37条に規定する書面を交付する場合に、契約の解除に関する定めがあるのに、その記載をしなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

〔小問２〕
宅建業者が自ら売主として宅建業法第37条に規定する書面を交付する場合に、当事者の債務不履行を理由とする損害賠償の額について、その予定額を定めなかったので、その記載をしなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

〔小問３〕
宅建業者が自ら売主として宅建業法第37条に規定する書面を交付する場合に、天災その他不可抗力による損害の負担について、売主が危険を負担する旨の定めをしたがその記載をしなかった。これは宅建業法の規定に違反しない。

〔小問１〕解答：誤
解説
37条書面には、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を、売買又は交換の場合だけでなく、貸借の場合も記載しなければならない。。よって記載しなければ宅建業法に違反する。

〔小問２〕解答：正
解説
37条書面には、損害賠償額の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容を記載しなければならない。したがって、定めがないときは、記載する必要はない。よって記載しなくても宅建業法に違反しない。

〔小問３〕解答：誤
解説
37条書面には、天災その他不可抗力による損害の負担(危険負担)に関する定めがあるときは、その内容を記載しなければならない。よって記載しなければ宅建業法に違反する。

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【問 100】正誤問題

[小問１]
１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介をする場合に､私道に関する負担に関する事項は、宅建業法35条の規定に基づき重要事項として宅建業者でない相手方に対して、必ず説明しなければならない事項に該当しない。

[小問２]
１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介をする場合に､当該１棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容は、宅建業法35条の規定に基づき重要事項として宅建業者でない相手方に対して、必ず説明しなければならない事項に該当しない。

[小問３]
１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介をする場合に､当該１棟の建物の敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容は、宅建業法35条の規定に基づき宅建業者でない相手方に対して、重要事項として必ず説明しなければならない事項に該当しない。

[小問１]解答：正
解説
区分所有建物の貸借の場合、私道に関する負担に関する事項は、重要事項として説明する必要はない。

[小問２]解答：正
解説
区分所有建物の貸借の場合、当該１棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容は、重要事項として説明する必要はない。

[小問３]解答：正
解説
区分所有建物の貸借の場合、１棟の建物または敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容は、重要事項として説明する必要はない。

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【問32】正誤問題
Ａから土地を賃借したＣが、その土地上に自己名義で保存登記をした建物を所有している。その後、Ａの所有地をＢが取得したが､Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない場合、Ｂは土地の所有権をＣに対抗することができない。

解答：正

解説：

不動産の取得などの物権変動は､登記がなければ「第三者」に対抗することができない。
登記がなければ対抗できない「第三者」とは、「当事者またはその包括承継人以外の者で､登記の欠峡を主張するについて正当な利益を有する者」をいう(判例)。
借地上に登記ある建物を所有している賃借人は､登記の欠訣を主張する正当な利益を有する｢第三者｣にあたる。
したがって､Ｂは登記なくして土地所有権をＣに対抗することができない。

※事例が少し複雑な問題です。このような事例を正確に把握できる実力を付ければ十分に合格レベルです。

Ｃは借地上に登記された建物を所有していますから、対抗力を有しています。対抗力ある賃借人が存在することを前提に、Ｂは土地を購入しているのです。
ところで、Bの所有権と、Cの賃借権とは完全に両立するから、これは正確には、対抗力の問題ではありません。
貸主としての権利義務の移転を、どのような基準で処理すれば良いのかの問題なのです。
この場合に、「Ｂが土地所有権をＣに対抗できるか？」というのは、要するに、Ｂは「自分が新しい地主である」と主張して、地代の請求ができるのか？という問題です。

結論は、「Ｂは所有権の登記を備えなければ、Ｃに対して地代の請求ができない」ということになります。
これは、Ｃが誰に地代を支払えばよいのかを明確にするために、「土地の所有権の登記を備えた人に支払えばよい」としているのです。

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